Lưu ý của người biên tập: Các nhà lãnh đạo Đảng và chính phủ đã bày tỏ quyết tâm mạnh mẽ trong việc đưa thị trường bất động sản Việt Nam trở lại quỹ đạo lành mạnh hơn.
Giá nhà ở tại Việt Nam đã trở thành một vấn đề cấp bách - không chỉ vì tác động đến cuộc sống hàng ngày mà còn do ảnh hưởng đến tín dụng, ổn định tài chính và tăng trưởng GDP. Các bộ, cơ quan đang tích cực xây dựng chính sách để thể chế hóa chỉ thị này. Thách thức chính: giảm giá mà không gây ra sự sụp đổ thị trường.
Lĩnh vực bất động sản của Việt Nam vừa mới thoát khỏi tình trạng suy thoái kéo dài và hiện chiếm tỷ trọng đáng kể trong GDP quốc gia. Chỉ một bước sai lầm cũng có thể gây ra hậu quả lan rộng trên nhiều lĩnh vực kinh tế khác nhau.
Với mục đích đóng góp những phân tích và đề xuất mang tính xây dựng nhằm phát triển bền vững và cải cách thể chế phù hợp, VietNamNet ra mắt loạt bài mới: Việt Nam có thể giảm giá nhà ở bằng cách nào? Đây là phép thử về quản trị quốc gia và niềm tin thị trường trong thời kỳ cải cách sắp tới.
Sự nhầm lẫn về mặt pháp lý đối với giới hạn tín dụng
Trong dự thảo nghị quyết về cơ chế kiểm soát giá bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất hạn chế cho vay mua nhà dựa trên số lượng tài sản mà một người sở hữu. Theo phương án, người mua căn nhà thứ hai được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng; từ một phần ba trở lên, không quá 30%.
Mục tiêu đã nêu là hạn chế đầu cơ và ổn định giá nhà đất. Tuy nhiên, từ cả quan điểm pháp lý và thực tế, đề xuất này khó có thể đứng vững.
Luật các tổ chức tín dụng của Việt Nam và Luật Ngân hàng Nhà nước quy định rõ ràng rằng chỉ Ngân hàng Nhà nước mới có thẩm quyền ban hành và giám sát các chỉ số an toàn tín dụng như hệ số rủi ro, tỷ lệ an toàn vốn và tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV).
Các ngân hàng thương mại hoạt động theo khung pháp lý này và chỉ được quản lý bởi ngân hàng trung ương - không phải bởi các bộ khác.
Tiến sĩ. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nhận xét: “Giới hạn cho vay được đề xuất này vi phạm pháp luật và trái với Hiến pháp, đặc biệt là quyền tự do kinh doanh.”
Về bản chất, Bộ Xây dựng không có thẩm quyền đưa ra các điều kiện cho vay đối với các ngân hàng, ngay cả dưới chiêu bài bình ổn thị trường. Chính sách tín dụng thuộc phạm vi chính sách tiền tệ - không phải quản lý nhà ở.
Nếu được thông qua, đề xuất này có thể xung đột trực tiếp với các thông tư của Ngân hàng Nhà nước, dẫn đến kịch bản “hai người chỉ huy, một chính sách”.
Quy định hiện hành là đủ
Ngân hàng Nhà nước từ lâu đã kiểm soát tín dụng bất động sản thông qua Thông tư 22/2019/TT-NHNN và Thông tư 41/2016/TT-NHNN. Những điều này cung cấp một khung pháp lý toàn diện: các khoản vay mua nhà ở xã hội hoặc nhà dưới 1,5 tỷ đồng (khoảng 60.000 USD) có hệ số rủi ro 50%; khoản vay cá nhân từ 4 tỷ đồng (khoảng 160.000 USD) trở lên được áp dụng tỷ trọng 150%; và các khoản cho vay bất động sản đầu tư có trọng số là 200%.
Hệ thống này hoạt động bằng cách tăng chi phí vốn cho các phân khúc có rủi ro cao, từ đó hướng dẫn các ngân hàng hạn chế cho vay đầu cơ một cách tự nhiên. Thông tư 41, phù hợp với tiêu chuẩn Basel II, cũng phân loại rủi ro dựa trên LTV, khả năng trả nợ (DSC) và mục đích cho vay - ưu tiên những ngôi nhà có giá phải chăng, do chủ sở hữu sở hữu có tài sản thế chấp vững chắc.
Đề xuất của Bộ về mức trần cố định 50%-30% trùng lặp và phá vỡ tính logic của khuôn khổ hiện tại này. Các ngân hàng đã hoạt động với một “phanh tự động” dưới dạng hệ số rủi ro và tỷ lệ LTV - việc ghi đè hành chính sẽ hoạt động như một “phanh khẩn cấp” không cần thiết.
Gần như không thể triển khai
Ngay cả khi gạt các vấn đề pháp lý sang một bên thì chính sách này hầu như không thể thực thi được. Việt Nam thiếu cơ sở dữ liệu đất đai và tài sản trên toàn quốc, khiến việc xác định một người sở hữu bao nhiêu căn nhà là vô cùng khó khăn.
Nếu không có dữ liệu thống nhất trên các hệ thống thuế, đất đai và ngân hàng, không ai có thể xác định chính xác liệu người vay đang mua căn nhà thứ nhất, thứ hai hay thứ ba. Điều này mở ra cơ hội cho những lỗ hổng phổ biến - người đi vay có thể dễ dàng khai thác việc chuyển tên, chia tách hộ gia đình hoặc pháp nhân để lách quy tắc.
Theo Tiến sĩ Nghĩa, không có quốc gia nào kiểm soát thị trường nhà đất bằng cách hạn chế các khoản vay dựa trên số lượng tài sản. Ở các nền kinh tế phát triển, ngân hàng trung ương điều tiết tín dụng thông qua các công cụ vốn, trong khi chính phủ can thiệp thông qua chính sách thuế hoặc chương trình nhà ở xã hội.
Ngay cả Trung Quốc, quốc gia từng cố gắng hạn chế tín dụng và thuế tương tự, cũng không đạt được kết quả có ý nghĩa. Ông nói: "Kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy rằng cả giới hạn tín dụng lẫn mức thuế cao hơn đều không thể khắc phục được một thị trường thiếu sót. Vấn đề cốt lõi nằm ở sự mất cân bằng cung-cầu".
Vấn đề thực sự: cấu trúc thị trường
Những khó khăn trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam bắt nguồn từ những biến dạng về cơ cấu. Giá nhà ở cao cấp phản ánh đất đai, cơ sở hạ tầng và phân khúc thị trường - không phải những yếu tố dễ dàng được kiểm soát bởi các chỉ thị chính sách.
Thay vì áp đặt các biện pháp kiểm soát tín dụng cứng nhắc, chính phủ nên phát triển các phân khúc nhà ở riêng biệt phù hợp với mức thu nhập. Hãy để nhà ở cao cấp phát triển theo đúng lộ trình của nó, đồng thời tích cực hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phải chăng để đảm bảo nguồn cung cân bằng. Cách tiếp cận này công bằng, bền vững và phù hợp với thị trường.
Những lo ngại về việc cho vay bất động sản quá mức là không có cơ sở. Theo Tiến sĩ Nghĩa, tín dụng bất động sản của Việt Nam ở mức 4 triệu tỷ đồng (tương đương 160 tỷ USD), chiếm khoảng 25% tổng tín dụng. Để so sánh, con số này là 30% ở Trung Quốc và trung bình là 47% trên khắp châu Âu - cho thấy Việt Nam vẫn nằm trong vùng an toàn.
Để hạn chế đầu cơ, phải sử dụng công cụ phù hợp. Thuế tài sản và thuế suất lũy tiến đối với nhiều tài sản có thể ngăn cản việc tích trữ. Đồng thời, thúc đẩy nguồn cung bằng cách hợp lý hóa các quy trình pháp lý, khuyến khích sự tham gia của các nhà phát triển và cung cấp các khoản vay lãi suất thấp cho người mua có thu nhập thấp là điều quan trọng.
Mô hình của Singapore là một tài liệu tham khảo hữu ích: các gia đình có thu nhập thấp có thể vay với lãi suất cố định 2,5% và chính phủ sẽ bù đắp phần chênh lệch. Phương pháp này tôn trọng vai trò của thể chế và các nguyên tắc kinh tế đồng thời kích thích nhu cầu ở những nơi cần thiết nhất.
Ngân hàng Nhà nước, với tư cách là cơ quan trung ương về chính sách tiền tệ, nên tiếp tục cải tiến các công cụ như tài sản có rủi ro (RWA), LTV và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) để hướng tín dụng vào nhu cầu nhà ở thực sự và tránh đầu cơ tài sản.
Kết luận: Chính sách phải phù hợp với thực tế
Đề xuất thắt chặt các khoản vay đối với người mua nhà thứ hai có vẻ chắc chắn nhưng lại không đồng bộ với cơ quan pháp luật và cơ chế thị trường. Trong nền kinh tế thị trường, các chính sách không thể được thực thi bằng mệnh lệnh hành chính - đặc biệt là trong lĩnh vực tín dụng, nơi một sai lầm có thể làm bóp méo dòng vốn trong toàn bộ hệ thống tài chính.
Để thực sự hạ nhiệt thị trường nhà ở, chính phủ phải nhắm đến những điểm yếu thực sự: vướng mắc pháp lý làm trì hoãn việc phê duyệt dự án, tình trạng thiếu nguồn cung, khả năng tiếp cận tín dụng, v.v. Những thách thức này - và các giải pháp tiềm năng - sẽ được giải quyết trong các bài viết tiếp theo của loạt bài này.
Tứ Giang - Lan Anh
