Những sự chậm trễ này đã làm tăng đáng kể chi phí đầu tư, đặc biệt là dưới dạng phí sử dụng đất, tiền thuê đất và lãi tích lũy do thanh toán chậm.
Nhiều doanh nghiệp đã đề xuất cơ quan quản lý miễn hoặc giảm mức phí sử dụng đất hồi tố hàng năm 5,4%, cho rằng nguyên nhân chính của sự chậm trễ nằm ở cơ quan chức năng chứ không phải nhà đầu tư.
Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trong nhiều trường hợp, việc Nhà nước chậm ban hành quyết định về tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã dẫn đến các nghĩa vụ tài chính mới cho doanh nghiệp.
Điểm d Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và Khoản 1 Điều 50 và Khoản 9 Điều 51 Nghị định 103/2024/ND-CP quy định: “Tiền sử dụng đất hồi tố trong thời gian chưa được tính trước sẽ được tính ở mức 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải nộp.”
Quy định này khiến khoản thanh toán hồi tố trở nên lớn đáng kể, gây áp lực tài chính đáng kể lên các nhà phát triển và làm chậm quá trình triển khai dự án.
Ví dụ: một dự án được cấp đất năm 2015 thì đến năm nay mới nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất của Nhà nước với tổng số tiền phí là 100 tỷ đồng (khoảng 4 triệu USD). Theo luật hiện hành, nhà đầu tư còn phải nộp thêm 54 tỷ đồng (tương đương 2,16 triệu USD), tương đương 54% tiền sử dụng đất ban đầu, tính là 5,4%/năm trong 10 năm.
Phát biểu với VietNamNet, Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Quốc gia Dịch vụ Tư vấn và Định giá tại Savills Việt Nam, cho biết các quy định pháp luật phải được sửa đổi để đảm bảo sự công bằng, minh bạch và khả năng dự đoán cho các nhà đầu tư.
Các quy định cần phân biệt rõ ràng giữa chậm trễ do hoàn cảnh khách quan và chậm trễ do hành vi sai trái của nhà đầu tư.
Ví dụ: nếu sự chậm trễ xảy ra do các vấn đề khách quan như dữ liệu giá đất không chính xác, thay đổi trong quy hoạch hoặc hướng dẫn pháp lý không rõ ràng thì trách nhiệm thuộc về các cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp không phải chịu trách nhiệm về các khoản thanh toán hồi tố.
Mặt khác, nếu nhà đầu tư cố tình trì hoãn, khai báo sai hoặc vi phạm nghĩa vụ tài chính thì chỉ khi đó các khoản phí hồi tố mới được thi hành.
"Khung pháp lý phải tăng cường trách nhiệm giải trình của cơ quan Nhà nước. Cơ quan phê duyệt phương án định giá đất phải chịu trách nhiệm về những sai sót dẫn đến tính phí hồi tố thay vì chuyển toàn bộ rủi ro cho doanh nghiệp ", Giang nhấn mạnh.
Tiến sĩ Bùi Duy Tùng, Giảng viên Kinh tế tại Đại học RMIT Việt Nam, lưu ý rằng mức phí hồi tố 5,4% hàng năm đối với các dự án chưa giải quyết nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai về cơ bản phản ánh chi phí cơ hội của việc sử dụng đất. Tuy nhiên, quy tắc này gây ra ba vấn đề kinh tế nghiêm trọng.
Đầu tiên, có sự bất cân xứng về thông tin trong việc xác định giá đất trước đây. Việc thiếu dữ liệu lịch sử sẽ ngăn cản các nhà đầu tư đánh giá chính xác rủi ro tài chính khi tham gia dự án.
Thứ hai, luật hiện hành vi phạm nguyên tắc kỳ vọng hợp lý trong kinh tế học. Các nhà đầu tư đưa ra quyết định dựa trên khung pháp lý tại thời điểm đầu tư, nhưng các khoản phí hồi tố lớn sẽ làm thay đổi cấu trúc tài chính của dự án về phía trước, làm tổn hại đến niềm tin của nhà đầu tư vào tính nhất quán về mặt pháp lý.
Thứ ba, quy tắc này tạo ra hiệu ứng thắt cổ chai. Gần 100 dự án tại TP.HCM với tổng vốn lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng (tỷ USD) vẫn bị đóng băng. Điều này dẫn đến lãng phí đất đai, thiếu nhà ở và gây ấn tượng tiêu cực đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Tạo cơ chế chia sẻ rủi ro công bằng và “khóa” nghĩa vụ tài chính
Về đề xuất sửa đổi điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, Tiến sĩ Tùng đề xuất điều chỉnh theo ba giai đoạn:
Trong giai đoạn một, đối với các dự án được phê duyệt trước năm 2014, giá đất tại thời điểm phê duyệt ban đầu sẽ được áp dụng mà không tính phí hồi tố.
Trong giai đoạn hai, đối với các dự án từ năm 2014 đến năm 2024, hệ số điều chỉnh dựa trên Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) sẽ thay thế mức cố định 5,4%.
Trong giai đoạn ba, các dự án từ năm 2025 trở đi sẽ phải tuân theo toàn bộ quy định mới.
Ngoài ra, Tung còn đề xuất cơ chế chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước và nhà đầu tư, trong đó sẽ giới hạn phí hồi tố không quá 30% vốn ban đầu của dự án. Ông cũng đề nghị cho phép doanh nghiệp trả dần nghĩa vụ sử dụng đất trong thời gian từ 3 đến 5 năm với lãi suất ưu đãi.
Điều quan trọng là các cơ quan quản lý nên xem xét miễn hoặc giảm đối với các phần của dự án liên quan đến nhà ở xã hội hoặc cơ sở hạ tầng công cộng. Cách tiếp cận này sẽ giúp đảm bảo nguồn thu ngân sách đồng thời duy trì môi trường đầu tư ổn định, minh bạch và tránh trừng phạt những hành động cản trở sự phát triển trong quá khứ.
Đỗ Thị Thu Giang cũng đề xuất cơ chế “khóa nghĩa vụ tài chính”, theo đó, khi phương án định giá đất và trách nhiệm tài chính được phê duyệt thì sau này chúng không được tăng lên, trừ trường hợp có gian lận trước đó.
Bà nói thêm rằng thời hiệu thu hồi nợ phải được xác định rõ ràng. Ví dụ: 12 đến 24 tháng sau khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ thanh toán của mình, Tiểu bang không được phép yêu cầu thanh toán bổ sung trừ khi phát hiện thấy gian lận.
Trần Chung
